Crédito com bitcoin: nos EUA já, na Europa ainda não

Nos Estados Unidos já é possível contratar um crédito à habitação dando bitcoin como garantia, sem vender esse bitcoin. A Coinbase e o financiador Better tornaram o produto geralmente disponível em agosto de 2026. Na Europa não é possível, e a MiCA não é a razão: a razão está na forma como um crédito à habitação europeu é calculado.

O que a Coinbase e a Better lançaram de facto

A Better concede o empréstimo, a Coinbase guarda a garantia. Dá bitcoin ou USDC em penhor e usa-o em vez das poupanças para a entrada. O empréstimo em si é um crédito americano comum: a The Block escreve que a primeira hipoteca está montada como uma «standard conforming mortgage under Fannie Mae guidelines» — dentro das regras existentes, e não ao lado delas.

O ponto que interessa: não vende o seu bitcoin. A Bitcoin Magazine cita as partes a dizer que o mutuário pode dar as suas moedas em garantia «without having to sell it or face margin calls». Quem comprou em 2020 e agora quer casa não tem, portanto, de provocar uma venda tributável para reunir a entrada.

A procura existia antes de o produto abrir. A lista de espera representava mais de 260 milhões de dólares em volume de crédito previsto, segundo a The Block. Dessa lista, 76 % já eram membros Coinbase One e 60 % afirmaram querer comprar casa dentro de seis meses. A Better diz que 41 % dos seus clientes aprovados passam no rendimento e na solvabilidade, mas não têm dinheiro suficiente para a entrada. É essa a lacuna que o produto fecha.

Os membros Coinbase One recebem ainda um crédito de 1 % do montante do empréstimo, com um máximo de 10 000 dólares, imputado às despesas de escritura.

O produto só está disponível nos Estados Unidos.

Porque é que isto não funciona na Europa

O equívoco é pensar que o obstáculo é a regulação das criptomoedas. Não é. Um crédito à habitação europeu é limitado pelo seu rendimento, não pela sua garantia. Quanto pode pedir emprestado decorre das normas de concessão; o valor do imóvel e das garantias fixa, quando muito, um tecto por cima. Um monte de bitcoin não aumenta, por isso, a sua capacidade de endividamento, nem onde um financiador o aceitasse.

E aceitar quase não aceitam. No mercado neerlandês — o que conseguimos documentar — tanto a De Hypotheekshop como a Vastgoed Actueel escrevem que «apenas alguns financiadores aceitam cripto como capitais próprios». A via habitual é um desvio: vende a sua cripto, deixa os euros chegarem a uma conta bancária comum e entrega-os como capitais próprios. Mesmo assim, a aceitação varia de financiador para financiador, e tem de conseguir comprovar a proveniência.

Os rendimentos da negociação de cripto, em regra, não contam de todo. Ambas as fontes referem que os financiadores costumam deixá-los de fora: são demasiado irregulares para sustentar um compromisso de trinta anos.

As regras diferem de país para país. Confirme o que dizem o seu financiador e o seu supervisor antes de assumir que o acima se aplica ao seu caso.

O que a MiCA muda de facto aqui

A MiCA torna rastreável a origem dos criptoativos: uma plataforma autorizada sabe quem é e de onde vêm as suas moedas. É exactamente aí que hoje encalha um notário ou um banco no desvio descrito acima — na pergunta sobre a proveniência do dinheiro. Ambas as fontes neerlandesas apontam essa como a via mais provável para que a cripto venha a ser aceite mais facilmente como capitais próprios.

Isso é diferente de bitcoin como garantia. A rastreabilidade suaviza o desvio; não torna possível a construção americana.

Que plataformas têm autorização MiCA e o que essa autorização cobre em cada uma está no nosso dossiê MiCA.

O risco que não cabe no título

Um empréstimo com bitcoin como garantia é uma posição alavancada, mesmo que ninguém lhe chame isso. Se a cotação cair, a cobertura cai com ela. O produto americano é oferecido com a promessa de que não haverá chamada de margem, mas as condições em que isso se aplica estão no contrato e não no comunicado — e não consultámos essas condições.

Duas coisas que abdica de qualquer forma:

• As chaves. A garantia dada fica com o depositário, não consigo. É o contrário da custódia própria.
• A liberdade de vender. Enquanto o empréstimo correr, não pode simplesmente sair se mudar de ideias.

Quem prefere manter o bitcoin em mão própria, leia primeiro como funciona a custódia própria.

E os impostos?

Na maioria dos países europeus a cripto conta para o património tributável ou para as mais-valias, mesmo quando está dada em garantia, e uma dívida pode ou não ser abatida. As regras variam de país para país e isto não é aconselhamento fiscal. Informe-se junto da sua autoridade tributária antes de agir.

Perguntas frequentes

Posso comprar casa com bitcoin na Europa?

Não directamente com bitcoin como garantia. A via praticável é vender, deixar os euros chegarem a uma conta bancária e entregá-los como capitais próprios — e mesmo assim nem todos os financiadores aceitam.

O bitcoin aumenta o meu crédito máximo?

Não. O máximo decorre do seu rendimento. O património pode ajudar na entrada, mas não aumenta a capacidade de endividamento.

Os rendimentos da negociação de cripto contam?

Em regra, não. Os financiadores costumam deixá-los de fora.

Tenho de vender o meu bitcoin para a entrada?

Nos Estados Unidos, com este produto já não. Na Europa, vender e converter em euros é hoje a via habitual.

Isto vai chegar à Europa?

Nada foi anunciado. O produto só está disponível nos Estados Unidos.

O que fica

O mercado americano resolve um problema real: pessoas com património em bitcoin mas sem dinheiro para a entrada. Esse problema também existe na Europa, mas aqui a resposta não está na garantia — está nas normas de concessão, e essas não mudam porque foi lançado um produto cripto.

Para comparar onde comprar e guardar bitcoin na UE numa plataforma autorizada, colocámos as sete maiores lado a lado na nossa página de comparação.